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Einkaufszentrum Ludwigsstraße: Genaues weiß man noch nicht

Die Entscheidungen zum Einkaufszentrum Ludwigsstraße gehen in eine weitere Runde. Mitte Oktober präsentierten die Stadtspitze und ECE-Vertreter neue Verhandlungsergebnisse. Die sollen als Grundlagen in die politische Entscheidung des Stadtrats am 4. Dezember einfließen. Enthalten sie substantiell Neues?

Plan Einkaufszentrum Lu
Das sieht gut aus: Die roten Pfeile markieren mögliche Ein- und Ausgänge und die Wegebeziehungen der fünf Einzelbaukörper des geplanten Einkaufs­zentrums an der »Lu«. Ob diese »Öffnungen nach außen« umgesetzt werden, ist ungewiss. (Bild aus dem Städtebaulichen Konzept von ECE)

Die Stimmung war fast heiter als am 16. Oktober OB Michael Ebling, Wirtschaftsdezernent Christopher Sitte, Baudezernentin Marianne Grosse und die ECE-Vertreter, Dr. Jan Röttgers, Director Development, Andreas Fuchs Chefarchitekt ECE, Arne Nachtigahl, Projektleiter für Mainz die neuesten Verhandlungsergebnisse verkündeten.

Tatsächlich sind Stadt und ECE weiter gekommen. Lagen im Juni neben dem Eckpunktepapier nur die fortgeschriebenen Leitlinien vor, sind nun eine Absichtserklärung und ein Städtebaulicher Entwurf hinzugekommen. Letzterer besteht aus einer Vielzahl von Bildern, die zeigen, wie das künftige Einkaufszentrum aussehen könnte. Könnte! Denn wie es ausschauen wird, soll ein Architektenwettbewerb klären. Außerdem dürften die künftigen Mieter mitreden wollen und die Frage, wie viel Fläche Karstadt und (eventuell) Karstadt Sport beanspruchen werden, ist offen.

In der Absichtserklärung werden die Geschäftsgrundlagen für die weitere Zusammenarbeit benannt: Der städtebauliche Entwurf, das Eckpunktepapier sowie die fortgeschriebenen Leitlinien und Empfehlungen. Außerdem steht ECE nicht mehr alleine als langfristiger Betreiber der Stadt gegenüber, hinzu kommt nun die Objektgesellschaft PANTA, die das »Einzelhandelsprojekt« errichten soll. Geregelt werden in der Absichtserklärung auch die weiteren Schritte, die Vertraulichkeit im Umgang mit allen Verhandlungsgrundlagen und -ergebnissen. Unter »Sonstiges« steht: »Das Recht der Parteien, die weiteren Verhandlungen ohne Angabe von Gründen abzubrechen, bleibt unberührt und wird durch diese Absichtserklärung nicht eingeschränkt.«

Ein gutes Ergebnis?

Die Industrie- und Handelskammer Rheinhessen schrieb nach der Bekanntgabe, man begrüße, »dass sich die Stadt Mainz und der Investor ECE nach einem Jahr Verhandlungsdauer abschließend auf ein Planungskonzept für das Einkaufsquartier in der Ludwigsstraße geeinigt haben.«

Auch die »Unterstützerinitiative der lokalen Wirtschaft in Mainz«, der u.a. Dieter Pieroth, Geschäftsführer von Villa Vinum, NIDAG-Geschäftsführer Tilman Au, Christian Schmitz, Gesellschafter bei G.L. Kayser Immobilen und Lukas Augustin, Projektentwickler angehören, nahmen »mit breiter Zustimmung und Erleichterung das Verhandlungsergebnis der Stadt Mainz und des Investors ECE zum Bau eines neuen Einkaufszentrums in der Ludwigsstraße auf.«

Umsatzsteigerungen?

Die »Einigung« stellt 700 zusätzliche Arbeitskräfte in Aussicht, der Projektentwickler will mehr als 200 Mio. ? investieren und vor allem: dieser hässliche Gebäudekomplex in der »Lu« käme endlich weg.

Zurückhaltender kommentiert die Mainzer Werbegemeinschaft das Verhandlungsergebnis: Positiv falle auf, dass sich der Neubau durch zahlreiche Zugänge zur Umgebung hin öffnet, wie es in der Leitlinie 3.16 festgeschrieben sei, schreibt Martin Lepold, aber: »Wir warnen ausdrücklich davor, 25.000 qm reine Verkaufsfläche im neuen Center zu überschreiten.« Der Vorsitzende der Werbegemeinschaft verweist zur Begründung, warum die vom Stadtrat beschlossene Leitlinie 1.4. nicht verhandelbar sei, auf die Ergebnisse des neuen Mainzer Einzelhandelsmonitorings vom Juni 2013: »In der Innenstadt haben wir 724 Ladengeschäfte, davon werden aber nur 443 von Einzelhandelsbetrieben belegt. Der Rest entfällt auf Gastronomie und Sonstiges. D.h., ca. 100 neue Geschäfte im Center entsprechen von der Anzahl her etwa einem Viertel der bereits vorhandenen Betriebe.«

Bei allem Optimismus, so Lepold, erwarteten die Einzelhändler keine Umsatzsteigerung in vergleichbarer Höhe. Stattdessen werde es zwangsläufig zu einer Verschärfung der Randlagenproblematik kommen und eine Umsiedlung bereits ansässiger Filialbetriebe in das neue Center werde zu Leerständen in jetzt noch gut frequentierten Lagen führen.

Inwieweit diese Befürchtung zutrifft, dürfte das Verträglichkeitsgutachten ermitteln, das auf Grundlage der Detailplanungen (Verkaufsflächen der Sortimente) von ECE zu erstellen ist und danach die Verträglichkeit des Einkaufsquartiers über den Bebauungsplan und den Städtebaulichen Vertrag planerisch sichern soll.

ECE wird dazu der Stadt den Sortimentsmix liefern, allerdings ohne Nennung der Namen möglicher Geschäfte. Die Erarbeitung dieses Gutachtens wird voraussichtlich drei Monate beanspruchen, die Ergebnisse liegen also erst vor, nachdem der Stadtrat den Grundsatzbeschluss für das Planungsverfahren gefasst hat.

Lepold kündigt eine Unterschriftenaktion der Einzelhändler an: »In der Leitlinie steht, eine Erweiterung auf 28.000 qm Verkaufsfläche ist denkbar nur unter Einbeziehung der Flächen zwischen Weißliliengasse und Osteiner Hof. Das ist nicht der Fall, also sind 25.000 qm genug!«

Die Gretchenfrage?

Im Juni beklagten nach der Präsentation des Eckpunktepapiers die Stadtratsfraktionen SPD, Grüne, FDP in einer gemeinsamen Pressemitteilung: »Es gibt jedoch noch einige Punkte, die in den weiteren Verhandlungsrunden besprochen werden müssen.«

Dezidiert benannt war das Thema öffentlicher Raum: Ein lebendiges, mit der Altstadt verflochtenes Einkaufsquartier dürfe sich nicht von seiner Umgebung abschotten und müsse sich als neuer Teil in die vorhandene Struktur einbetten, heißt es in der PM. Und: »Die konsequente Öffnung der Wegpassagen lässt auch die einzelnen Teile des Zentrums besser hervortreten und wirkt einem monolithischen Eindruck entgegen.«

Die geplanten fünf Einzelbaukörper sollen als solche auch erkennbar sein - was mithilfe der Fassadengestaltung er­reicht werden kann, die wiederum Bestandteil des Architektenwettbewerbs ist.

Der kommt in Gang, nachdem der Stadtrat den Grundsatzbeschluss gefasst hat.

Außerdem geht es um Ein- und Ausgänge, um Wegebziehungen, die gewährleisten, dass die Besucher des Einkaufszentrums auch in die angrenzenden Stadtquartiere hinaus können, dass sich das Zentrum nach außen öffnet, durchlässig wird.

Zum gegenwärtigen Zeitpunkt gibt es dazu keine verbindlichen Festlegungen. Im »Städtebaulichen Entwurf« ist u.a. die »Durchwegung« (siehe Bild oben) ersichtlich. Allerdings fehlen hier noch die Markierungen für die Hauptein- und -ausgänge und die Ein- und Ausgänge Richtung Ludwigsstraße müssen mit den Mietern der entsprechenden Ladenlokale abgesprochen werden.

Ergo: was hier zu sehen ist, muss nicht umgesetzt werden. Die Details werden im Architektenwettbewerb geklärt und mit den Mietern.

Worüber wird abgestimmt?

Über die o.g. Dokumente. Die sind Grund­lage für die Beschlussvorlage, die am 19.11. (vor dem LuFo am 22.11.) erarbeitet werden soll. Bislang gibt es in diesen Dokumenten bezüglich der Durchwegung des Einkaufscenters, der Ein- und Ausgänge sowie dem öffentlichen Raum, nichts substantiell Neues.

Allerdings enthält die fortgeschriebene Leitlinie 3.16 Formulierungen wie: »Von der Schaffung von Zugängen über öffentliche Flächen kann in begrenzten Ausnahmefällen abgesehen werden (Soll-Pflicht)«, «die Schaffung weiterer Zugänge ist wünschenswert« und die Leitlinie 3.18 ist ergänzt:?»Eine Rechtspflicht des Entwicklers/Investors/Betreibers zur Schaffung anderweitiger öffentlicher Flächen besteht nicht«.

KOMMENTAR

Nein, die offenen Fragen vom Sommer sind nicht beantwortet. Das geht auch gar nicht. Der Städtebauliche Entwurf ist ein Entwurf - der geändert werden kann. Denn noch weiß man nicht, wie der Architektenwettbewerb ausgehen wird, man kennt noch nicht den Sortimentsmix geschweige denn dessen Verträglichkeit mit den vorhandenen Einzelhandelsstrukturen. Deshalb können die Durchwegung, die Zahl der Ein- und Ausgänge jetzt nicht verbindlich festgelegt werden.

Das Thema »öffentlicher Raum« bleibt weiter offen. Die Quadratmeterzahl der Verkaufsfläche nicht: 28.000 qm plus 3.000 qm für Gastronomie.

Darüber muss sich klar sein, wer dem Beschluss im Stadtrat zustimmt. Auch darüber, dass vermutlich die zögerlichen Verkäufer der noch ausstehenden Grundstücke auf dieses Beschluss warten.

| SoS

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www.dermainzer.net: Juli 2013,
Oktober 2012, Januar 2012,
September 2011, August 2011