Heft 265 Oktober 2012
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Titelstory

Einkaufscenter Ludwigsstraße

Knackpunkte für die Verhandlungen?


Karstadt

Es gilt als das aktuell wichtigs­te Projekt der Stadtentwicklung, die Stadtratsmehrheit steht grundsätzlich dahinter und der Weg für die weitere Beschlussfassung ist einvernehmlich festgelegt worden: das Einkaufsquartier an der Ludwigsstraße nimmt Gestalt an. Vorerst allerdings in Form von »Leitlinien«: der Abschlussbericht der Ludwigsstraßen-Foren soll als Grundlage für die Verhandlungen mit dem Investor, dem Projektentwickler ECE, dienen.

Am 12. Oktober stehen sie zur Diskussion im siebten (und letzten) Lu-Forum, am 24. Oktober will der Stadtrat in einer Sondersitzung die endgültigen Be­schlüs­se fassen.

Die Positionen derer, die nicht an den politischen Entscheidungsprozessen beteiligt sind, das Projekt in den Lu-Foren und in den Medien kommentiert haben, lassen sich mit einem (vorsichtig-abwägenden) »Ja, aber.« zusammenfassen. Die Einsicht, es muss etwas geschehen, überwiegt. Umfassen­de Einigkeit, über das, was entstehen soll, ist noch nicht in Sicht.

Die »Leitlinien« werden aber als Kompromiss verstanden, mit dem sich die meisten arrangieren können - wenn die Verhandlungsführer seitens der Stadt sie tatsächlich durchsetzen.

Um die Bedingungen für deren Durchsetzung auszuloten, bat DER MAINZER den Projektentwickler ECE um die Beantwortung eines ausführlichen Fragenkatalogs. Im Vorfeld der anstehenden politischen Entscheidungen reagierten die sonst durchaus kommunikationsfreudigen Projektentwickler aus Hamburg allerdings zurückhaltend, ließen die Fragen nach ihren »Schmerzgrenzen« ebenso unbeantwortet, wie die Frage, ob sie sich zurückziehen, wenn die für sie entscheidenden Bedingungen nicht erfüllt würden.

Schriftlich beantwortet wurden folgende Fragen:

DER MAINZER: Welche Flächen hat ECE bislang gekauft?

ECE: »Im Sommer vergangenen Jahres haben wir das Karstadt-Grundstück an der Ludwigsstraße mit dem dazugehörigen Parkhaus gekauft und sind seitdem Mainzer Grundstückseigentümer.«

Karstadt gilt als Bestandsmieter, wie lange läuft der Mietvertrag mit Karstadt?

ECE: »Wir sind anstelle des bisherigen Grundstückseigentümers und Vermieters in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit Karstadt eingetreten. Der Mietvertrag läuft mindestens bis zum Jahr 2026.«

Warum benötigt die Stadt Mainz unbedingt ein neues Einkaufszentrum an der Ludwigsstraße?

ECE: »Mainz hat als Einkaufsstadt in den vergangenen Jahren kontinuierlich an Attraktivität verloren. Der Wettbewerbsdruck aus dem Umland nimmt zu, denn es sind zahlreiche neue Einkaufs- und Fachmarktzentren entstanden und weitere geplant. Internationale und überregionale Händler lassen sich zunehmend an anderen Standorten nieder, weil in der Mainzer Innenstadt entsprechende Ladenflächen fehlen. Ein neues Handelsquartier an der Ludwigsstraße ist also notwendig, damit Mainz seine Position als Einkaufsstadt stabilisieren und ausbauen kann.«

Welche Folgen hätte es aus ECE-Sicht für die Stadt Mainz, wenn das Projekt scheitert?

ECE: »Ein Scheitern des Projekts hätte für die Stadt Mainz das Risiko, von der dynamischen Einzelhandelsentwicklung im Umland abgehängt zu werden. Außerdem würde die einmalige Chance vertan, eine bauliche Fehlentwicklung der Nachkriegszeit inmitten der Innenstadt zu beseitigen.«


Karte
Mainz, die attraktive Einkaufsstadt: eingekesselt von großen Einkaufscentern und Fachmarktzentren.

Mögliche Szenarien

Soweit die allgemein gehaltenen Aussagen der ECE-Projektleitung. Die wir als Grundlage nutzen, um Szenarien zu entwickeln:

Woran könnte eine Einigung zwischen Stadt Mainz und ECE scheitern? Was könnte passieren, wenn sich ECE und die politische Führung der Stadt Mainz nicht einigen?

Es gibt einige Differenzen zwischen den Vorstellungen des Projektentwicklers und dem politischen Willen der Stadt Mainz, wie er in den »Leitlinien« formuliert ist (ob bis zu deren endgültiger Verabschiedung noch inhaltliche Änderungen vorgenommen werden, war bis Redaktionsschluss nicht zu erfahren).

Den »Leitlinien« zufolge soll u.a. die Baustruktur kleinteilig sein, Eppichmauergasse und Fuststraße sollen nicht überbaut werden, die Gebäude der Pax-Bank und des Polizeipräsidiums sollen nicht in die Planungen des neuen Quartiers einbezogen werden, der Zugang zu den Läden soll ebenerdig und über öffentliche Straßen erfolgen.

Inwieweit der Projektentwickler mit diesen Vorgaben zurechtkommen will, bleibt abzuwarten.

Die härteste Nuss dürfte allerdings die Quadratmeterzahl für das Einkaufszentrum werden. In den »Leitlinien« heißt es: »den Orientierungsrahmen geben die in den Gutachten ermittelten Verkaufsflächenpotentiale und als sinnvoll empfohlenen Größenordnungen vor. Sie liegt zwischen dem Um­fang der beiden anderen Pole des Tripols und demnach bei 25.000 bis 28.000 qm Einzelhandelsverkaufsfläche einschließlich des Flächenbedarfs für Karstadt aber ohne die Flächen für Dienstleistungen und Gastronomie.«

Von ECE kennt man die Festelegung auf eine Verkaufsfläche von 30.000 Quadratmetern - ebenfalls ohne Gastronomie und Dienstleistungen.

Man stelle sich nun folgendes Verhandlungsszenario vor: Die städtischen Verhandlungsführer beharren auf der Obergrenze von 28.000 qm, ECE beharrt auf 30.000 qm. Die Stadt kann ihren Standpunkt nicht ändern, sie ist gegenüber den Bürgern in der Pflicht (oder die aufwändigen Lu-Foren waren eine Farce), ECE will seinen Standpunkt nicht ändern, denn die positiven Wirkungen sind bei dieser Flächenzahl am höchsten¹

Dann würde das ganze Projekt an 2.000 qm mehr oder weniger scheitern!

Muss ECE überhaupt bauen?

Angenommen ECE entscheidet unter dieser Prämisse, nicht zu investieren und zieht sich zurück. Dann müsste ein neuer Käufer für das Areal gefunden werden. Der wüsste immerhin von Anfang an, was auf ihn zukommt, die »Leitlinien« sind ja bekannt.

Es bestünde erneut die Chance, dass sich an der Lu etwas tut. Angenommen aber ECE entscheidet, wir bauen nicht, aber wir bleiben: Dann ändert sich nichts an der Lu. Das bekannte Bild bleibt der Stadt erhalten.

Was bislang vielleicht in der öffentlichen Debatte zu diesem Thema nicht deutlich genug wurde: ECE hat einen langfristigen Mietvertrag mit Karstadt und generiert zusätzliche Einnahmen aus dem Parkhaus. Diese Einkünfte sind gesichert, der langfristige Mietvertrag könnte für ECE eine Art Faustpfand sein: er entbindet den Projektentwickler von dem ökonomischen Zwang, investieren zu müssen, um überhaupt Geld zu verdienen.

Das Szenario, es bleibt alles, wie es ist, lässt sich noch ein Stück weiter drehen: Ganz auszuschließen ist eine mögliche Insolvenz des Karstadt-Konzerns in den nächsten Jahren nicht. Das Kaufhaus in der Mainzer Ludwigsstraße müsste geschlossen werden. Dann wäre ECE diese Mieteinnahmen los. Einen neuen Mieter zu finden, der in dem wenig hübschen Warenhauskomplex für 12.000 Quadratmeter Miete zahlen will, dürfte schwierig sein, renommierte Labels haben dezidierte Ansprüche an die Umgebung in der sie verkaufen wollen. Gelänge es nicht, die Verkaufsfläche erneut zu vermieten, würde das Gelände, zusätzlich zum un­schönen Anblick, veröden - im Herzen der Stadt, im Schatten des Doms.

Spätestens dann zieht Wiesbaden als attraktive Einkaufsstadt komplett an Mainz vorbei.

SoS

¹ In der Potenzialanalyse von Bulwien Gesa AG Potentialanalyse
sind auf S. 89 die Wirkungen und Aspekte unterschiedlicher Verkaufsflächen dargestellt.

Für die Variante Flächenerweiterung des Pols Ludwigsstraße auf 28.000 bis 30.000 (!) (Zuwachs bis zu ca 17.500 qm Verkaufsfläche)
  • hohe Flexibilität der Flächen
  • hohe Akzeptanz durch anspruchsvolle Mieter, die nicht in Mainz angesiedelt sind

  • Infos
    Zu allen Lu-Foren, auch dem anstehenden am 12. Oktober: www.mainz.de, der Suchbegriff: »LuFo« leitet weiter auf die LuFo-Seite; hier findet sich unter »Forum 6« auch der »Abschlussbericht LudwigsstraßenForum Leitlinien-Empfehlungen«.

    Am 4. Oktober lädt die Bürgerinitiative Ludwigsstraße um 19 Uhr ins Rathaus zu »Mythen, Realität, Widerstand ECE-Shopping-Malls«, (www.bi-lu.de)

    Bisher zu diesem Thema veröffentlichte MAINZER-Artikel:

    Heft Nr. 251 - Titelstory: Umbau der Lu

    Heft Nr. 252 - Titelstory: Welche Vorteile bringt die Lu als Einkaufszentrum

    Heft Nr. 252 - Trotz Einkaufszentrum in der Lu bleibt Mainz Mainz


    Kommentar

    Darüber muss man sich klar sein: Es geht bei dem Thema Einkaufszentrum nicht nur ums Einkaufen, es geht auch um eine lebendige Innenstadt. Denn Handel zieht Menschen in die Stadt - seit Änderung der Ladenöffnungszeiten ist die Innenstadt samstags nachmittags belebt, während sie früher ab 14 Uhr ausstarb.

    Schon heute fahren viele Mainzer und Menschen aus dem Umland nach Wiesbaden, Frankfurt und Mannheim zum Einkaufen. Das ist nicht nur eine gefühlte Einzelmeinung, das belegen die Zentralitätswerte der letzten Jahre: sie sind kontinuierlich gefallen. Mainz ist gegenüber Wiesbaden, Frankfurt und Darmstadt ins Hintertreffen geraten.

    Natürlich ist es wichtig, die Bürger einzubinden, wenn es um gravierende Änderungen in ihrer Stadt geht. Staat und Großinvestoren müssen erst noch lernen, wie das funktioniert und dass Transparenz nicht nur eine Worthülse ist. Allerdings ist auch darauf zu achten, dass nicht einige wenige Hardliner und Fundamental-Kapitalismus-Kritiker den Anschein erwecken, alle Mainzer seien gegen ein modernes, attraktives und ausgewogenes Einkaufszentrum. Demokratie ist ein Kompromiss.

    Es gab in den letzten Jahren permanent große Aufregung bei neuen Projekten. Man erinnere sich nur an die Coface-Arena. Jahrelanger Hick-Hack um den Standort. Mittlerweile ist das Stadion fast zum Wallfahrtsort für Sonntagsspaziergänger geworden, nachts leuchtet es rot und begeistert sogar Leute, die sich nicht für Fußball interessieren. Die Mainzer sind stolz auf ihr neues Stadion.

    »German Angst« wurde schon zum international geflügelten Wort - warum nur haben Deutsche und Mainzer vor allem Neuen zuerst mal Angst? Jedes Neue birgt doch Chancen für positive Veränderungen.

    Schließlich: Man kann davon ausgehen, dass ein renommierter Projektentwickler wie ECE für den Fall eines leider möglichen Konkurses von Karstadt einen »Plan B« hat. Und was hat die Stadt Mainz? Ist in den politischen Gremien schon angekommen, dass die Zeiten der großen Kaufhäuser vorbei sind? Gibt es Vorschläge, wie mit diesem monströsen Leerstand dann umzugehen wäre?

    WHO