Heft 261 Juni 2012
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Titelstory

Stadtquartier Zollhafen

Intelligente Lösungen sind gefragt


Marianne Grosse
Geht es um das Stadtquartier Zollhafen spricht Marianne Grosse (SPD), seit Februar 2010 Mainzer Dezernentin für Bauen, Denkmalpflege und Kultur, von einem städtebaulichen Jahrhundertwerk

Die Entwicklung des ehemaligen Zollhafens zum »einzigartigen Stadtquartier« - ein Thema, das seit 2003 die politischen Gremien, die Verwaltung und die Gemüter beschäftigt. Zuletzt stand der Industrielärm im Fokus. Die an das Areal angrenzenden Unternehmen, wie Schott AG, Römheld & Moelle, Triwo AG und Käuffer & Co fürchten um ihr wirtschaftliches Weiterentwicklungspotenzial, die künftigen Nutzer haben ein gesetzlich verbrieftes Anrecht auf Ruhe.

Mit Blick auf die Lösungen der Lärmproblematik, die in der Hamburger HafenCity und im Offenbacher Mainviertel (DER MAINZER, Nr. 259, und Nr.260) gefunden wurden, bat DER MAINZER Baudezernentin Marianne Grosse und Stadtwerke-Vorstand Detlev Höhne zum Gespräch. Grundlegende Fragestellung: Könnte auch in Mainz die TA-Lärm den Gegebenheiten angepasst, die Lärmhöchstgrenzen gesenkt werden?

Wie weit sind die Verhandlungen mit den betroffenen Industrieunternehmen gediehen, bis wann ist mit der Offenlage des Bebauungsplans zu rechnen?


Grosse: Das Grundgerüst des Schallschutzkonzeptes steht, aber der Teufel steckt im Detail, die Materie ist kompliziert und dieser Prozess braucht Zeit. Es geht in den Verhandlungen mit den Unternehmen um eine einvernehmliche Lösung - die Bestandsschutz gewährt und Reserven für zukünftige Entwicklungen vorhält. Wir wollen die Unternehmen nicht gegeneinander ausspielen und dieses Problemfeld noch vor der öffentlichen Auslegung klären. Der Zeitpunkt der Offenlage steht somit in direktem Zusammenhang mit dem erfolgreichen Abschluss der Schallschutzverhandlungen mit den beteiligten Betrieben. Ein konkretes Offenlagedatum kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht genannt werden.

Die Beispiele Hamburger HafenCity und Offenbacher Mainviertel zeigen, die Lärmhöchstgrenzen der TA-Lärm können den jeweiligen Bedürfnissen angepasst werden. Ist das auch ein Lösungsweg für Mainz?

Detlev Höhne
Detlev Höhne, Stadtwerke-Vorstand und einer der beiden Geschäftsführer der Zollhafen Mainz GmbH & Co.KG, bedauert, dass der Industrielärm nicht von Anfang an auf der Agenda stand.

Höhne: Es funktioniert anders herum: Wir müssen uns damit abfinden, dass es Lärm gibt. Deshalb wird die Gebäudenutzung so gestaffelt, dass wir die zulässigen Lärmwerte der TA-Lärm einhalten. Das ist insofern schwierig, als der Gesetzgeber die Wohnbebauung mitten in einer Stadt der auf der grünen Wiese gleichstellt - obwohl jeder einsieht, dass die Voraussetzungen in der Stadt andere sind. Auf jeden Fall ist es unsere Aufgabe, also die der Planer, das Lärmproblem zu lösen - auf dieser Grundlage beginnt unser Dialog mit der Industrie, wir fragen, welche Entwicklungsmöglichkeiten brauchen die Unternehmen. Es geht nicht darum, dass wir etwas zu fordern hätten. Die gemäß dem ergänzenden Schallschutz-Regelwerk für den Hochbau, der DIN 4109, vorgegebenen Lärmgrenzwerte für Gewerbelärm sind definitiv einzuhalten. Das bedeutet im Klartext: Im Abstand von 50 cm, gemessen vor dem geöffneten Fenster eines Aufenthaltsraumes, darf der Lärmpegel in der Nacht den Wert von 45 dB(A) nicht überschreiten.

Wie kann die Mainzer Lösung aussehen?


Grosse: Ich möchte zuerst noch an den Stadtratsbeschluss erinnern, der eine Konsenslösung mit den Unternehmen vorsieht, daran halten wir uns, das bedeutet die Lärmkontingentierung wird nur in enger Abstimmung mit den betroffenen Betrieben vereinbart. Das Lärmschutzkonzept beinhaltet die Ermittlung von Lärmkontingenten, von beiden Seiten beauftragte Fachgutachter prüfen die Details. Für die Bebauung ist eine klassische Nutzungsabstufung vorgesehen, ausgehend von dem umliegenden Industriegebiet über Gewerbenutzung und über ein Mischgebiet bis hin zum allgemeinen Wohngebiet. Ergänzt werden diese Maßnahmen durch passive Schallschutzmaßnahmen an der neu festgesetzten Bebauung. Das reicht von fensterunabhängigen schallgedämmten Belüftungsanlagen, vorgehängten Wintergärten, hinterlüfteten Fassaden bis hin zur Festsetzung sogenannter Grundrissorganisationen.

Höhne: Über die Möglichkeiten schon bei der Grundrissplanung und der Festlegung von passiven Schallschutzmaßnahmen hinausgehend, haben wir, die Stadtwerke AG, z.B. das ehemalige Procter & Gamble- Gelände gekauft und werden es selbst nutzen, wahrscheinlich wird unser jetziges Lager von der Wormser Straße dorthin verlagert. Wir werden auf diesem Gelände wenig Lärm verursachen und unser Lärmkontingent den anderen Unternehmen zur Verfügung stellen. Ähnlich das Gelände der Stadtwerke-Tochter MVG, deren Werkstätten, die Ein- und Ausfahrten der Busse und Straßenbahnen sind so konzipiert, dass dieser Lärm nicht direkt auf das Wohngelände abstrahlt. Wir arbeiten auch noch an Feinheiten des Bebauungsplans, ob die erste, also die den Unternehmen am nächsten gelegene Hafeninsel komplett mit Wohnungen bestück wird, ist noch zu entscheiden. Es stehen uns einige Instrumente zur Verfügung, um die Lärmhöchstgrenzen einzuhalten und die werden wir nutzen.

Werden die Vereinbarungen mit den Unternehmen in einem Städte­baulichen Vertrag festgehalten?


Grosse: Wir könnten die Lärmkontingente auch im Bebauungsplan festschreiben, aber soweit sind wir noch nicht. Es ist zu klären, welche Variante - Bebauungsplan oder Städtebaulicher Vertrag- mehr Rechtssicherheit bietet .

Höhne: ... die nach dem Stand der Dinge so weitgehend wie möglich sein soll. Wir sichten die Klagen bei vergleichbaren Projekten, um gerüstet zu sein, wobei es uns um die Rechtssicherheit vor allem für die Unternehmen geht. Aber eine hundertprozentige Rechtssicherheit wird es nicht geben - wir wissen doch heute nicht, wogegen Menschen in fünf oder zehn Jahren juristisch vorgehen wollen.

Der Aufwand, den ehemaligen Zollhafen in ein neues Stadtquartier zu verwandeln ist beträchtlich und dauert länger, als ursprünglich geplant - lohnt er sich finanziell für die Stadtwerke?


Höhne: Wir brauchen mehr als eine schwarze Null, schließlich müssen die Infrastrukturmaßnahmen für den neuen Containerhafen bezahlt werden, das sind um die 60 Millionen Euro, außerdem etwa 60 Millionen Euro für die Erschließung des Zollhafen-Areals, und die Stadtwerke AG will in der Tat noch etwas verdienen. Zum Glück spielt die Zeitverzögerung für uns keine Rolle, die Grundstücke gehören uns schon ewig, wir mussten, bis auf ein kleines Segment nichts dazu kaufen, deshalb müssen wir dafür keine Kredite zurückzahlen. Klar ist, die geänderten Grundrisse etc mindern die Rendite aber: Wohnungen gehen heute weg wie geschnitten Brot! Wir hatten jetzt ein Grundstück ausgeschrieben und gesehen, dass wir die Preise, die wir 2009, als wir mit der CA-Immo zusammengegangen sind, als Zielmargen gesetzt hatten, übertroffen werden. Der Markt gibt das her, im Moment jedenfalls. Wobei, ich sage das ganz offen, wenn ich heute noch einmal als Stadtwerke-Vorstand in dieses Thema hineinginge, dann würde ich nicht einen städtebaulichen Wettbewerb ausloben ohne das Thema Industrielärm zu setzen. Aus meiner Sicht begann diese Diskussion eindeutig zu spät. Man hätte fünf bis sechs Jahre früher mit dem Thema anfangen sollen: wir konnten erwarten, dass die Fachleute bereits im damaligen Wettbewerb die Schallthematik ausreichend bedenken und sich dann die Zonierung im Rahmenplan fachgerecht wieder findet - das ist sehr unglücklich gelaufen und es entstand in den Medien der Eindruck der Eskalation. Jetzt suchen wir eine intelligente Lösung und wir werden sie finden!

SoS

 Zollhafen
Rheingau und Taunus im Blick: Grandiose Aussichten für die künftigen Bewohner im neuen Stadtquartier Zollhafen. Auch die Aussichten für die Zollhafen GmbH & Co. KG, ein Zusammenschluss der CA Immo Deutschland GmbH und der Stadtwerke Mainz AG, mit dem insgesamt 30 Hektar großen Areal Geld zu verdienen, stehen nicht schlecht.