Heft 260 Mai 2012
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Stadtentwicklung - andernorts

Bebauung der Offenbacher Hafeninsel

Zum Nutzen für die Stadtgesellschaft?


stadtentwicklung offenbach
Der neue Offenbacher Stadtteil Mainviertel entsteht auf einer Fläche von 256.000 m².
Foto: © Mainviertel Offenbach GmbH & Co. KG)

Der neue Offenbacher Stadtteil Mainviertel entsteht auf einer Fläche von 256.000 m². Die ABG baut hier derzeit 178 Mietwohnungen und investiert auf der Hafeninsel rund 50 Mio. Euro. Die Grunddienstbarkeit für die Wohngebäude der ABG gestattet einen höheren Lärmpegel. Käufer von Eigentumswohnungen werden verpflichtet, auf Klagen zu verzichten. Auch die Mieter werden in den Verträgen auf den stärkeren Lärm hingewiesen und zu einer Duldung verpflichtet. Geplant sind außerdem eine Schule/Kita, Einzelhandel, die Hochschule für Gestaltung, ein Quartierszentrum und eine Halle für Kulturveranstaltungen mit einem die kulturelle Nutzung ergänzenden Cafe.


Wie lassen sich Konflikte lösen, die in Folge der Umwandlung von ehemaligen Industriegebieten in neue Stadtquartiere inklusive Wohnbebauung, entstehen? Insbesondere dort, wo angrenzende Industrieunternehmen Bestandsschutz genießen? Eine der Fragen, mit der sich die Planer des neuen Stadtquartiers im ehemaligen Mainzer Zollhafen beschäftigen. In einer Serie schaut sich DER MAINZER an, wie andernorts solche Konflikte gelöst werden - zuletzt die Hamburger HafenCity www.dermainzer.net/259-stadtentwicklung-andernorts-hamburg.shtml, nun das Offenbacher Stadtquartier »Mainviertel«.

»Wir sind zu einer Art Modellprojekt für die Nutzung der TA-Lärm in solchen Bebauungsplanverfahren in Hessen geworden«, stellt Daniela Matha fest. Die Geschäftsführerin der OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH und der Mainviertel Offenbach GmbH & Co. KG arbeitet seit 2001 als Leiterin für das Projekt Hafen Offenbach. Sie erklärt, wie es dazu kam.

Der Bebauungsplan für das stillgelegte Offenbacher Hafengelände, 2009 fertig gestellt, wurde von Unternehmen abgelehnt, die in direkter Nachbarschaft gegenüber im Frankfurter Hafen ihren Standort haben. Bis auf 200 Meter, so die Planung, sollte die Wohnbebauung an die Unternehmen heranrücken.

»Wir waren der Meinung, alle Belange des Frankfurter Industriehafens berücksichtigt und im Bebauungsplanverfahren darauf reagiert zu haben«, blickt Matha zurück. »Wir haben z.B. Grundrissorientierungen, es gab zeitliche Vorgaben für die Errichtung der Gebäude - alles, was im Bereich des passiven Schallschutzes üblich ist.« Aufgrund der Vielzahl von Unternehmen diente der gemessene Summenschallpegel als Grundlage für die Lärmhöchstgrenzen, die zum Schutz der Menschen im neuen Stadtquartier festgelegt wurden. Der wurde um 3 Dezibel erhöht: »Das klingt wenig, aber drei Dezibel mehr, erlaubt eine Verdoppelung der Produktionstätigkeit, das hätte ausreichen müssen, damit die Betriebe in ihrer Entwicklung nicht eingeschränkt werden.«

Sechs Unternehmen, darunter das Logistikunternehmen UPS, sahen das anders und klagten gegen den Bebauungsplan. UPS befürchtete Zeitungsberichten zufolge, den zulässigen Grenzwert von 48 Dezibel nachts nicht einhalten zu können. 2010 lehnte der hessische Verwaltungsgerichtshof den Bebauungsplan ab, eine anschließende außergerichtliche Einigung machte den Weg allerdings frei für die Wohnbebauung.

Das Lärmschutzkonzept beinhaltet eine Grunddienstbarkeit mit einem höheren Lärmpegel für die Wohngebäude der Frankfurter Wohnungsbaugesellschaft ABG. »Wir haben hier das Glück, dass die ABG Passivhäuser baut, die Fenster werden nicht geöffnet und der Blick auf das schöne Main-Panorama nicht beeinträchtigt«, sagt Matha und ergänzt, diese Bauweise sei ein probates Mittel, um Schutz vor Lärm zu und gleichzeitig eine hohe Wohn- und Aufenthaltsqualität zu gewährleisten.

Einmalige Chance


»Die Beteiligten haben verstanden, dass die TA-Lärm flexibler gehandhabt werden muss, will man Stadtquartiere in Metropolregionen entwickeln und die Menschen in die Städte zurück holen«, fasst Daniela Matha den »Lernpro­zess« in diesem Bebauungsplanverfahren zusammen. Am Rande von ehemaligen Industriegebieten oder auch von Konversionsflächen seien häufig Gewerbe und Industrie angesiedelt, die bleiben und sich entwickeln wollten.

Gleichzeitig müssten die Bedürfnisse von Menschen, die dort Leben und Arbeiten berücksichtigt werden. Es stehe außer Frage, dass Menschen vor Lärm zu schützen sind, so Matha, aber: »Es ist nicht nachvollziehbar, warum einem Menschen, der an einer stark befahrenen Straße wohnt zugemutet werden kann, das Fenster zu schließen, damit er ruhig schlafen kann, ein Mensch aber, der nahe eines Industriegebietes wohnt, das Recht hat bei geöffnetem Fenster ohne Lärm schlafen zu können.«

Das hessische Umweltministerium hat, laut Matha, infolge der Offenbacher Erfahrungen den Regierungspräsidien in Hessen (als Genehmigungs- und Aufsichtsbehörden) empfohlen, auch für andere Entwicklungsgebiete die Vorgaben der TA-Lärm flexibler zu handhaben.

Im Herbst 2013 sollen im Offenbacher Mainviertel die ersten Wohnungen bezugsfertig sein, 13 Jahre nachdem die Entwicklung des Areals ins Auge gefasst wurde. Auf die Frage, ob sich Aufwand und Kosten rentieren, antwortet Daniela Matha: »Wir gehen davon aus, dass wir mit einer schwarzen Null abschließen. Allerdings ist bei solchen Projekten der langfristige Mehrwert, der nicht nur ein finanzieller ist, zu berücksichtigen. Der Nutzen liegt in den Veränderungen für die Stadtgesellschaft - wir haben die einmalige Chance ein neues, attraktives Wohngebiet zu entwickeln, Menschen anzuziehen, die die Attraktivität und die Einmaligkeit des Ortes mit zwei Stadtzentren zu schätzen wissen.«

SoS