Heft 258 März 2012
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Stadtentwicklung

Neues Stadtquartier im Zollhafen

Wohnen am Wasser


Schmitt
Ehemals Zollhafen, bald »Wohnen am Fluss« auf der Nord­mole - mit Blick auf den Rhein gen Norden, auf Hafenbecken und Marina gen Süden.

Der Aufwand ist beträchtlich. Inwieweit er sich lohnt, zeigt sich, wenn das gesamte Areal eines Tages vermarktet ist. Die »Umwandlung« des ehemaligen Zollhafens in ein attraktives neues Stadtquartier beschäftigt seit 2003 die politischen Gremien, die Stadtplaner, die ansässigen Industrie- und Gewerbeunternehmen. In jüngerer Zeit machte die Lärmproblematik von sich reden. Ein »Konflikt«, den es überall dort zu lösen gibt, wo widerstreitende Nutzungsinteressen unter einen Hut zu bringen sind. Die ansässigen Unternehmen sollen sich weiterentwickeln können. Die künftigen Nutzer, insbesondere die Wohnungsnutzer haben ein Anrecht auf Ruhe.

Es ist nicht das erste Projekt dieser Art, das die Mainzer Stadtplaner und die Bauverwaltung stemmen. Immer wenn irgendwo im Stadtgebiet ein Bebauungsplan aufgestellt wird, sind alle gesetzlich vorgeschriebenen Standards zu beachten. Darunter auch die Vorgaben der TA-Lärm.

Der für die nördlichen Mainzer Hafen- und Industrieareale 2003 erarbeitete Masterplan wurde 2007 fortgeschrieben. Sowohl die Verlagerung des Containerhafens als auch die gesamten Erschließungskosten von ca. 120 Millionen Euro für das neue Stadtquartier werden mit dessen Vermarktung bezahlt.

Juristisch wasserdicht


Schmitt
Das Herzstück der Wohnbebauung, die Marina mit der »Loop« genannten Flaniermeile rund ums Hafenbecken.
Fotos: Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG

Die Grundstücksentwicklung, Erschließung und Vermarktung aller Flächen liegt bei der Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG, einem Zusammenschluss des Quartiersentwicklers CA Immo Deutschland GmbH und der Stadtwerke Mainz AG.

Die rechtliche Voraussetzung für die Realisierung des gesamten Projektes ist eine Umplanung des bisher als Industrie- und Gewerbegebiet ausgewiesenen Areals. Erste Erschließungsarbeiten des Zollhafens mit dem Ausbau des Trinkwasser- und Stromnetzes, der Fernmeldeleitungen und der Straßenbeleuchtung haben 2011 auf der Südmole begonnen und werden 2012 fortgesetzt.

Der Bebauungsplanentwurf sieht einzig für die Nordmole und Teile der »Hafeninseln« eine komplette Wohnbebauung vor. Ansonsten beinhaltet er eine Nutzungsstaffelung: Bestimmte Areale sind einer Mischnutzung, also Gastronomie und/oder nicht-lärmintensivem Kleingewerbe und Büros mit Wohnungen vorbehalten, auch um die Lärm-Höchstgrenzen einhalten zu können, die in der TA-Lärm für die jeweilige Nutzung vorgesehen sind.

In Industriegebieten bspw. beträgt die Höchstgrenze 70 dB(A), in reinen Wohngebieten 50 dB(A) tagsüber (6-22 Uhr) und 35 dB(A) nachts (22-6 Uhr).

Außerdem wird Richtung der ehemaligen Gaßneralle, zur lämintensiveren Industrie hin, ein Gebäuderiegel erstellt: Gebäude, gewerblich genutzt, die als »Schallschutz« fungieren. Diese Vorgehensweise ist üblich und stellt sicher, dass die erforderlichen Lärm-Höchstgrenzen eingehalten werden. All das geschieht vor dem Hintergrund, einen juristisch wasserdichten Bebauungsplan zu schaffen, Stadt, Stadtwerke und Industriebetriebe davor zu bewahren, von den späteren Wohnungseigentümern verklagt zu werden, weil die Lärm-Höchstgrenzen der TA-Lärm nicht eingehalten werden. Gleichzeitig dienen derartige baugesetzliche Vorgaben dazu, den späteren Nutzern den größtmöglichen Schallschutz zu gewähren.

Parallel zum Bebauungsplanverfahren werden mit den an das Areal angrenzenden Industrie- und Gewerbeunternehmen die Lärm-Höchstgrenzen, die Voraussetzung sind für die Wohnbebauung, vertraglich festgelegt. Dabei soll einerseits mit den Unternehmen wie Schott AG und Römheld & Moelle eine vertragliche Vereinbarung erzielt und mit der Triwo AG per Festlegung im Bebauungsplan geregelt werden. Andererseits ist die Einhaltung der Lärm-Höchstgrenzen seitens der Unternehmen sicherzustellen - wiederum vor dem Hintergrund möglicher Klagen durch die späteren (Wohnungs-) Nutzer. Klar ist allerdings, dass die bestehenden Unternehmen zur Einhaltung von Lärm-Höchstgrenzen auch mit Blick auf die dicht besiedelte Neustadt verpflichtet sind und nicht nur aufgrund der Nutzung durch künftige Bewohner und Arbeitskräfte im neuen Stadtquartier.

Regelmäßig treffen sich Vertreter der betroffenen Unternehmen, mit der Stadt Mainz, um die für den Bebauungsplan relevanten Themen zu klären: Lärm-Höchstgrenzen, Altlastenbeseitigung, Hochwasserschutz, etc. Ziel ist eine verbindliche, vertraglich festgeschriebene Lösung: ein Städtebaulicher Vertrag, in dem auch die anzuwenden Verfahren für die Lärmmessungen festgelegt werden, so die Auskunft des Stadtplanungsamtes.

Aufwändige Verfahren


Eingebunden in dieses Verfahren ist auch die Struktur- und Genehmigungsdirektion Süd, die als Gewerbeaufsicht später die Einhaltung der Lärm-Höchstgrenzen kontrollieren wird. Das gesamte Verfahren kostet beide Seiten, Stadt und Stadtwerke sowie die beteiligten Unternehmen abgesehen von Zeit auch sehr viel Geld. Es bewegt sich im sechsstelligen Bereich für jede Seite, ist aber mit Blick auf die Rechtssicherheit erforderlich und keine Mainzer Besonderheit. In anderen deutschen Städten (Hamburg: Hafencity, Bremen: Erschließung des Gewerbegebietes Bremer Vulkan, Frankfurt/Offenbach: Offenbacher Hafeninsel) sind Verfahren zur Lärmminderungsplanung und Lärmkontingentierung bereits zur Anwendung gelangt.

SoS