Heft 252 September 2011
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BulwienGesa AG:
Die BulwienGesa AG ist mit über 50 Mitarbeitern eines der größten unabhängigen Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in Deutschland in den Themenfeldern Immobilien sowie Standort- und Regionalanalyse. Seit mehr als 25 Jahren werden immobilienwirtschaftliche, städtebauliche und regionalökonimische Fragestellungen in Deutschland sowie Mittel- und Zentraleuropa marktorientiert gelöst. Die kundenbezogenen Studien sind die Grundlage für nachhaltige Handlungsentscheidungen. BulwienGesa arbeitet für den deutschen Immobilienmarkt sowie Mittel- und Zentraleuropa. (Quelle: www.bulwiengesa.de)

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Titelstory

Potenzialanalyse als Faktengrundlage für Verhandlungen und Diskussionen

Welche Vorteile bringt das »Lu«-Einkaufszentrum?


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Es ist ein sehr emotionales Thema, gleichzeitig eines für die weitere Entwicklung der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt von immenser Bedeutung: Der Umbau des Karstadt Warenhauses und damit die Umgestaltung der Ludwigsstraße. Argumentieren die Befürworter eines nicht nur neuen, sondern auch um ein vielfach größeren »Einkaufszentrums« am Standort Karstadt mit der innerstädtischen Attraktivitätssteigerung, sorgen sich die Gegner um die Identität der Altstadt und fürchten existenzbedrohende Verdrängungswettbewerbe. Welche Lösung für die unbe­strit­ten notwendige Sanierung des Karstadt-Warenhauses und seines direkten Umfeldes ist für die Mehr­­heit der Mainzer Bürger nachvollziehbar, akzeptabel? Um eine sachliche Grund­lage für die Verhandlungen auf Augenhöhe mit dem Projektentwickler ECE und für die weiteren Diskussionen im Ludwigsstraßen Forum (LuFO) zu schaffen, gab die Stadt Mainz ein Gutachten bei der BulwienGesa AG in Auftrag. Dessen Ergebnisse wurden in der Stadtratssitzung am 31. August vorgestellt. DER MAINZER fasst nachfolgend einige der zentralen Aussagen der »Potenzanalyse für ein inner­städtisches Einkaufszentrum« zusammen.



Was ist der Zentralitätswert?
Mit dem Index der Einzelhandels-Zentralität wird die Konkurrenzsituation zwischen Städten gemessen. Er drückt aus, ob in einem fest definierten, geographischen Bereich (also z.B. einer Stadt oder Region) Kaufkraft von außerhalb (z.B. von benachbarten Städten oder Regionen) zufließt oder nicht. Ist die Zentralitätskennziffer über 100, so bedeutet dies, dass in dieser Region mehr Umsatz im lokalen Einzelhandel generiert wird, als von der vor Ort ansässigen Bevölkerung für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Entsprechend fließt Kaufkraft von »außen« zu. Eine Zentralitätskennziffer unter 100 bezeichnet einen Abfluss von lokaler Kaufkraft an andere, möglicherweise benachbarte Städte oder Regionen.



Zusätzliche Kaufkraft

Anhand von Grafik 1 ist der Zentralitätswert von Mainz ablesbar. Mainz stand 2010 mit dem Zentralitätswert von 111 Indexpunkten auf einem schlechteren Platz gegenüber Wiesbaden mit 115,13 Indexpunkten, Frankfurt 115,17 und vor allem Darmstadt mit 131,3. Das bedeutet, die Stadt Mainz muss sich dem Wettbewerb mit den benachbarten Städten stellen, es besteht eindeutig die Notwendigkeit, weitere Kaufkraft nach Mainz zu ziehen. Mainz war lange Zeit im Vergleich mit benachbarten Städten in Spitzenpositionen, die aber immer schwerer zu halten sind, und ist in den letzten fünf Jahren, nach dem Höhepunkt in 2007 von 116,6 kontinuierlich bis 2010 auf den Wert von 111 Indexpunkten abgesunken (Grafik 2). Deshalb muss die Stadt Mainz aktiv gegen einen Kaufkraftverlust steuern. Mit einem »Magneten« Shoppingcenter in der Ludwigsstraße soll Kaufkraft aus dem Umland an Mainz gebunden werden. Diese zusätzliche Kaufkraft kann sich auch positiv auf den bestehenden Handel auswirken. Dabei hat Mainz die besten Voraussetzungen, mit seinem Tripol-Konzept in der Innenstadt eine attraktivere Einkaufssituation zu schaffen. Seit über 20 Jahren ist es erklärtes Ziel der Stadt, den dritten Pol Ludwigsstraße zu stärken. Diesem Ziel ist man heute so nah wie nie zuvor. Nach den jüngsten Befragungszahlen kaufen die Kunden in der Mainzer Innenstadt am häufigsten Textilien (41 Prozent der Einkäufe). Weitere Favoriten sind Lebensmittel mit 26 Prozent und Drogerieartikel mit 17,3 Prozent. Offenbar steht bei den Kunden der Wunsch nach noch mehr Bekleidungsgeschäften ganz oben. Ein Drittel der Befragten nannte Bekleidung als einen Ergänzungswunsch zum bestehenden Angebot, gefolgt von Lebensmitteln, Fachgeschäften und individuellem Einzelhandel. Zuunterst auf der Wunschliste stehen zusätzliche Haushalts- und Geschenkartikel.



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Leistungsstark und attraktiv

Die Potenzialanalyse untersuchte auch die Auswirkungen auf die Innenstadt in Referenzstandorten, also in Städten, in denen es bereits ein von ECE betriebenes Shoppingcenter gibt. Diese Auswirkungen sind differenziert zu betrachten (Grafik 3 - unten). Die Innenstadt wird durch ein Shopping-Center dann gestärkt und die Auswirkungen auf den Bestand sind dann am geringsten, wenn bereits eine leistungsstarke und städtebaulich attraktive Innenstadt vorhanden ist, wenn die Lage des Centers integriert und gut eingebunden ist und es vorhandene Angebotslücken und zusätzliche Bedarfe gibt. Dies ist alles in Mainz so gegeben.

Potenzial vorhanden

In der Mainzer Innenstadt sind nach den Berechnungen von BulwienGesa derzeit gut 505 Mio. Euro im Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten gebunden. Die Analyse belegt ganz eindeutig, dass Potenzial für mehr Umsatz in Mainz vorhanden ist. Insbesondere im Bereich Modischer Bedarf ist ein Umsatzplus von 39 Mio. Euro möglich. Die Warengruppe Mode könnte ihre Bedeutung als innerstädtische Leitbranche in der Kaufkraftbindung noch besser ausfüllen, aber auch im Bereich Freizeit, Sport, Einrichtungsbedarf, wird ein Plus von 10,6 Mio. als möglich gesehen. Der Einzelhandels-Zentralitätswert liegt mit 90 hier sogar unter 100, d.h. hier wandert eindeutig Kaufkraft aus Mainz in andere Zentren ab. Insgesamt würde sich bei mehr Verkaufsfläche in der Innenstadt auch die Zentralitätskennziffer bei zentrenrelevanten Warengruppen erkennbar nach oben entwickeln. Den stärksten Anstieg gäbe es auch hier beim Modischen Bedarf von 175 Indexpunkten auf 203 und bei Freizeit, Sport, Einrichtung um 24 auf 114 (Grafik 4). Um die erkennbaren Entwicklungsspielräume zu nutzen, ist, so die Analyse, eine Aufwertung und Verbesserung der örtlichen Angebotssituation eine nötige Voraussetzung. Christopher Sitte, Wirtschaftsdezernent der Stadt Mainz, sagt zu den Ergebnissen des Gutachtens: »Die Entwicklung des Einzelhandels-Zentralitätswertes auf 111 ist ein Signal, das die politischen Entscheider sehr ernst nehmen müssen. In den letzten Jahren ist der Wert von 116,6 (2007) auf 111 (2010) gesunken. Wir haben also an Käuferbindung verloren. Ziel muss es daher sein, durch die Ansiedlung eines Shopping-Centers die Attraktivität der Einkaufsstadt Mainz so zu erhöhen, dass auch potenzielle Kunden aus dem Umland wieder den Weg nach Mainz finden. Auch der bestehende Handel kann Profiteur einer attraktiven Einkaufsstadt mit höherer Zentralität werden.«

SoS

Info: Am 1. September findet um 18 Uhr im Frankfurter Hof die 2. Veranstaltung des LudwigsstraßenForums zum Thema Einzelhandel, statt. Vorgestellt werden das Gutachten und die Konzeption von ECE für das Großprojekt. www.mainz.de, Suchbegriff: »LuFo«