Heft 251 August 2011
Kommentar


Was ist los mit den Mainzern?
Angst vor Veränderung? Angst vor Veränderung hat nur der, der meint, diese Änderung nicht bewältigen zu können. Aber nicht jede Veränderung bringt automatisch Verschlechterungen mit sich. Seien wir doch ehrlich: die Ludwigsstraße mit Karstadt ist keine Glanzleistung, weder städtebaulich noch fürs Einkaufen. Die Fakten: Die Stadt Mainz ist pleite. Sie kann finanziell gar nichts mehr bewegen und ist auf Investoren angewiesen. Und ein neues Einkaufscenter in der Stadt bringt die Menschen ins Zentrum. Die einzigen städtischen Möglichkeiten auf das Bauvorhaben einzuwirken gehen über den Bebauungsplan: Höhe, Größe und Fassadengestaltung und das Einbringen städtischer Liegenschaften. Und nach dem der Stadtratsbeschluss einen politischen Willen formuliert, ist es eindeutig, dass ein Einkaufscenter gebaut werden soll. Die Politik sollte klar Farbe bekennen und den Bürgern das auch sagen: Es geht nicht darum, ob das Center gebaut, sondern es geht nur darum wie es gebaut wird. Und tägliche Wunschlisten aus dem Rathaus, wo man noch eine Kita bauen oder einen Blumentopf aufstellen könnte, dienen auch nicht der Klarheit und der Transparenz. Die Politik hat konkrete Aufgaben: Sie ist aufgerufen die Rahmenbedingungen für den Einzelhandel in den umliegenden und entfernteren Stadtteilen zu verbessern, z.B. durch geringere Parkgebühren und die Attraktivität steigernde Maßnahmen - das kann nicht die Aufgabe des Betreibers des Einkaufscenters sein. Wo sind die städtischen Konzepte für die Große Bleiche? Was kann die Stadt an planerischen Rahmenbedingungen definieren, um den Flachsmarkt und die Flachsmarktstraße zu beleben? Muss aus dem Tripol- ein Pentapol-Konzept werden? Hier ist die Kreativität der Stadtplanung und Politik gefordert. Die Kreativität der Phantasielosen beschränkt sich auf Verbote und Maßregelungen, dadurch wird leider gar nichts besser. Kritisch, aber mutig nach vorne schauen und die Chancen nutzen, das wäre mal eine angstfreie und positive Einstellung. Vielleicht sollte Mainz 05 die Stadtverwaltung übernehmen. Die haben sich über die Bedenkenträger hinweggesetzt und freuen sich über ein neues Stadion - und alle sind stolz und froh.
WHO

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Titelstory

Auftrag für Stadt und ECE zum Umbau der »Lu«:

ein für alle Seiten befriedigendes Entwicklungskonzept


Architektenzeichnung des künftigen Forum Mittelrhein
Seit Juli 2010 im Bau: Das Koblenzer »Forum Mittelrhein«, Einkaufszentrum und Kulturgebäude von ECE, STRABAG und Stadt Koblenz.

Jahrelang wurden die Mainzer Politiker dafür gescholten, dass es nicht gelingt, das hässliche Entlein »Lu« herauszuputzen. Seit klar ist, da passiert etwas, gibt es neue Schelte. Zu groß, zu viele zusätzliche Geschäfte und die Frage, ob Mainz überhaupt ein neues Einkaufszentrum braucht, werden artikuliert. Zu recht. Die Bürger wollen mitreden. Fragt sich nur: worüber? Denn 1. sind die Rahmenbedingungen wie Tripol- und Zentrenkonzept seit Jahren bekannt 2. sind die Mitsprachemöglichkeiten beschränkt, es handelt sich um Privateigentum und 3. gibt es zurzeit »good-will«-Bekundungen von allen Seiten aber kaum konkretes. Um ein wenig mehr Licht ins Dunkel zu bringen, hat der MAINZER Fragen an die Presseabteilung von ECE in Hamburg geschickt. ECE-Pressesprecher Christian Stamerjohanns beantwortete die Fragen schriftlich.

Firmendarstellung ECE
www.ece.de/de/wirueberuns
Die ECE wurde 1965 von Versandhauspionier Professor Werner Otto gegründet und befindet sich im Besitz der Familie Otto. Seit 2000 wird das Unternehmen von Alexander Otto geführt und gilt als europäischer Marktführer auf dem Gebiet innerstädtischer Shopping-Center. Überdies entwickelt und realisiert die ECE Verkehrsimmobilien, Logistikzentren, Firmenzentralen, Bürokomplexe, Industrie- sowie weitere Spezialimmobilien. Mit einer Reihe von Tochterfirmen und Joint Ventures engagiert sich die ECE auf den internationalen Märkten in Zentral-, Ost- und Südosteuropa. Die Anzahl der Mitarbeiter liegt derzeit bei 3.000 im In- und Ausland. HINWEIS: Alexander Otto ist auch Kuratoriumsvorsitzender der 2000 gegründeten Stiftung »Lebendige Stadt« (www.lebendige-stadt.de). Der CEO der ECE verfasste den Beitrag »Fakten statt Vorurteile - wie sind Shopping-Center heute wirklich und wie können sie zur Belebung der Innenstädte beitragen?« , der u.a. in der sächsischen Zeitung am 6.8.2008 erschien. Zu lesen unter www.dermainzer.net, Aktuelles Heft, »Wirkungen_von_Shopping-Centern_auf_Innenstaedte.pdf«.

ECE gilt als Marktführer im Errichten und Betreiben von Einkaufszentren.

  • Gibt es goldene Regeln für erfolgreiche Einkaufszentren?
  • Was sind die schlimmsten Fehler bei der Planung eins Einkaufszentrums?
  • Wie viele Einkaufszentren betreiben Sie?
  • Gibt es dabei auch Zentren, die sich nicht hundertprozentig entwickelt haben?
  • Wenn Ja, was sind die Gründe dafür?

Stamerjohanns: »Wie bei den meisten Immobilien ist auch bei Einkaufszentren die Lage entscheidend, daneben auch die Größe und der Branchenmix. Dafür gibt es aber keine mathematischen Formeln - die Verkaufsfläche aus der Einwohnerzahl einer Stadt abzuleiten, ist beispielsweise nicht zielführend. Fehler bezüglich der Größe und des Branchenmixes können eventuell korrigiert werden; eine falsche Lage dagegen kann als K.O.-Kriterium für ein Center gelten. Entscheidend ist neben den genannten Aspekten auch, dass ein Center langfristig professionell und mit einem gewissen Aufwand betrieben wird und dass in regelmäßigen Abständen modernisiert und investiert wird.

Die ECE betreibt derzeit 132 Center in ganz Europa, davon 93 in Deutschland. Alle vom Unternehmen selbst entwickelten Center machen uns und den Investoren viel Freude. Einzelne Objekte, die wir von anderen ins Management übernommen haben, bergen noch Verbesserungspotenzial. Meist können wir dort aber durch Umstrukturierungen und Modernisierungen helfen, manchmal ist eine völlige Neupositionierung und eine Umstellung des Branchenmixes notwendig.«

Die »Lu« und Karstadt
Adé Tristesse. Willkommen »Magnet für den innerstädtischen Einzelhandel«? Die »Lu« und Karstadt mit ECE.

Der Mainzer Wirtschaftsdezernent schreibt in einer Pressemitteilung vom 22.6.11, dass die Interessenten für das Bauvorhaben an der »Lu« »rund 300 Millionen Euro in die Hand nehmen wollen.«.

  • Wie viel hat ECE für den Kauf der Immobilie gezahlt?
  • Wie viel will ECE insgesamt in den Bau investieren?

Stamerjohanns: »Kaufpreise für Immobilien nennen wir grundsätzlich nicht. Wir gehen derzeit von einem Investitionsvolumen für das Gesamtprojekt von rund 250 Mio. Euro aus. Eine konkrete Zahl können wir aber erst seriös benennen, wenn wir eine konkrete Planung vorliegen haben.«

Ist es realistisch, dass sich die Investitionen amortisieren und darüber hinaus noch Geld mit diesem Einkaufszentrum verdient werden kann?

Stamerjohanns: »Mit diesem Geschäftsmodell haben wir seit über 40 Jahren Erfahrung - bisher waren alle unsere Entwicklungen wirtschaftlich erfolgreich.«

Nehmen wir die Marke 300 Millionen als Grundlage, das würde bedeuten, dass ECE pro Jahr Zinsen (bei ca 4 Prozent) in einer Größenordnung von 12 Millionen Euro aufbringen muss.

Stamerjohanns: »Diese Rechnung entspricht nicht der Realität. Die ECE bzw. die Familie Otto können immer auch einen erheb-lichen Teil Eigenkapital ein- bringen.« *Anmerkung Redaktion: Auch Eigenkapital wird verzinst.

Architektenzeichnung Die Frankfurter »Skyline Plaza«
Seit Juni 2011 im Bau: Die Frankfurter »Skyline Plaza«, Einkaufs- und Kongresszentrum von ECE und Vivico.

Ist es taktisch geschickt, zuerst ein Objekt zu kaufen und im Anschluss mit den Politisch-Verantwortlichen zu klären, was konkret gebaut werden kann/darf?

Stamerjohanns: »Diese Vorgehensweise ist in der Branche üblich, ansonsten würde vermutlich nirgendwo mehr eine Einzelhandelsentwicklung stattfinden. Eine Immobilie in einer solchen Top-Lage ist unabhängig von der konkreten späteren Nutzung wertvoll.«

Hat sich ECE mit dieser »Blanko-Entscheidung« nicht der Stadt Mainz »ausgeliefert«? Man stelle sich das Szenario wie folgt vor: ECE will 30.000 Quadratmeter reine Verkaufsfläche, die Stadt muss im Bebauungsplan eine Obergrenze von 25.000 Quadratmetern festlegen, weil die Parteien im Bauausschuss und im Stadtrat andernfalls dem Bebauungsplan nicht zustimmen würden.

Stamerjohanns: »Wir sind überzeugt davon, dass wir in den kommenden Gesprächen mit der Stadt ein für alle Seiten befriedigendes Entwicklungskonzept erarbeiten werden.«

1999: »City Point«
Der Mainzer Titel Februar 1999 Im MAINZER-Archiv fanden wir die Titelgeschichte vom Februar 1999: »Das neue ECE-Center auf der ,Lu': Gemütlicher Marktplatz im Glaspalast«. Das damals »City Point« titulierte dreigeschossige Einkaufszentrum sah eine Bruttogeschossfläche von 42.000 Quadratmetern vor und sollte etwa 80 Einzelhandelsgeschäfte beherbergen. Außerdem, so der damalige ECE-Projektentwickler Gerd Wilhelmus, sollte ein lebendiger Marktplatz geschaffen werden, mit Rotunden, Cafés, gemütlichen Orten zum Verweilen. Ob die damaligen Planungen Grundlage für die aktuellen »Diskussionen« sein werden, konnte ECE-Pressesprecher Stamerjohanns nicht sagen: »Leider gibt es zu Mainz noch keinerlei Ansichten oder Entwürfe. Es wird noch einige Wochen dauern, bis wir soweit sind.« Soweit sein wird ECE bis zur Stadtratssitzung am 31. August und dem »Lufo« am 1. September, dann sollen die Planungen vorgestellt und diskutiert werden. Unter lufo-mainz.de sind Infos u.a. auch zu den städtebaulichen Wettbewerben von 1992 u. 1996 zusammengestellt - interessant zu lesen, wie sich die Sicht der Stadtplaner im Laufe der Jahre verändert hat.

  • Verstehen Sie die Mainzer Einzelhändler, die um Ihre Existenz fürchten?
  • Verstehen Sie die Äußerungen aus Mainzer-Stadtteilen, die befürchten, dass der Käuferstrom abwandert?
  • Wie kann man diesen Befürchtungen entgegenwirken?

Stamerjohanns: »Viele Menschen fürchten sich vor Veränderungen, das ist auch nachvollziehbar. Dass eine so große Investition in die Innenstadt auch Befürchtungen weckt, ist völlig normal - das war z.B. bei der Ansiedlung von Warenhäusern in den 70er Jahren genauso. Allerdings sind diese Befürchtungen in den meisten Fällen völlig unbegründet. Viele Einzelhändler in den gewachsenen Citylagen werden von den zusätzlichen Kunden in der Stadt profitieren, denn die Besucher unserer Center kaufen überwiegend auch in der restlichen Innenstadt ein - das belegen zahlreiche Untersuchungen. Vereinzelt kann es dennoch zu Lageverschiebungen kommen. Wenn sich die Immobilienbesitzer und Einzelhändler dem Wettbewerb stellen - also in ihre Immobilien, die Warenpräsentation und die persönliche Beratung investieren - dann können sie auch gegen Konkurrenz bestehen. Das gilt aber unabhängig davon, ob in einer Stadt ein Center existiert oder nicht. Wir empfehlen, einfach andere Städte mit ECE-Centern zu besuchen und sich ein Bild davon zu machen, wie gut sie in die Innenstadt integriert sind.«

Noch vor der Entscheidung, wer den Zuschlag zu der Immobilie erhält, gab es von verschiedenen Seiten Kritik an den möglichen Dimensionen des neuen Einkaufstempels.

  • Wie kann, aus Ihrer Sicht, eine einvernehmliche Lösung herbeigeführt werden?

Stamerjohanns: »Die Kritik scheint uns vor allem auch darin begründet, dass es noch keine konkreten Pläne und Ansichten des Projekts gibt. Wir sind überzeugt davon, dass wir im Dialog mit allen Beteiligten eine einvernehmliche Lösung finden. Wenn ein Center zu klein geplant wird, dann besteht tatsächlich Gefahr für den bestehenden Einzelhandel - dann fehlt die überregionale Ausstrahlungskraft, es kommen weniger zusätzliche Kunden und somit wird der Umverteilungseffekt zu Lasten des bestehenden Handels größer. Studien zeigen zudem, dass zu kleine Center überproportional oft selbst scheitern - eine Investitionsruine kann aber weder im Interesse der Stadt noch der ECE sein. Wir bauen daher unsere Center nur so, dass sie auch langfristig funktionieren können.«

Aufgezeichnet
SoS