Heft 247 April 2011
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Bauen, Wohnen & Sanieren

Vor Baubeginn schlau machen

Von den Tücken des Baurechts


bauen-energieberatung

Es gab Zeiten und Regionen in denen der Bau einer eigenen Behausung sehr einfach war. Nomaden stellten ihre Zelte und Jurten in ihrem Jagdgebiet einfach dort auf, wo es ökonomisch für sie am günstigsten war; Trapper und Siedler begannen Bäume zu fällen um sich in der Wildnis eine Blockhütte zu bauen und Inuit formten aus Eis und Schnee »Bausteine«, mit denen sie sich winterfeste Unterkünfte errichteten.

Benötigt wurde - außer den meist reichlich vorhandenen Rohstoffen und einigen vorgearbeiteten Teilen - nur ein gewisses Maß an Know-How.

Mit wachsender Zivilisation und immer höheren Bevölkerungsdichten stieg die Zahl der Reglementierungen immer stärker an. Wer heute in Deutschland ein Haus bauen will sieht sich einer Unmenge von Gesetzen und Vorschriften gegenüber, die er nur mit der Hilfe von Spezialisten erfassen und umsetzen kann. Trotzdem kommt es immer wieder zu Streitfällen. In der Rechtswissenschaft hat dies zu einer Spezialisierung geführt. Seit einiger Zeit gibt es ausgewiesene Fachanwälte für das Bau- und Architektenrecht.

Öffentliches Baurecht

Der Mainzer Rechtsanwalt Wolfgang Baur ist unter anderem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und hat sich dabei auf öffentliches Baurecht spezialisiert. Sein Tätigkeitsfeld erstreckt sich von den klassischen Nachbarschaftsstreitigkeiten bis zu komplexen Auseinandersetzungen mit den Behörden, wenn es etwa um ein Thema wie »Landschaftsschutzgebiet vs. Bestandsschutz« geht. Ein in Mainz gerade aktuelles Beispiel ist die Frage, welche Gartenhäuschen am Gonsbach gegen die rechtlichen Bestimmungen verstoßen und welche durch ihr Alter Bestandsschutz genießen.

Rechtsanwalt Baur verwies in einem Gespräch mit dem MAINZER auf das Risiko jedes Bauherrn, seit der Vereinfachung des Baurechts vor einigen Jahren. Durch das wesentlich verkürzte Verfahren, liegt die gesamte Verantwortung jetzt zunächst beim Bauherrn. Auch ein Fehler des Architekten - der im schlimmsten Fall sogar den behördlich verfügten Abbruch eines falsch positionierten oder konzipierten Neubaus mit sich bringen kann - muss von ihm getragen werden.

Ein Fachanwalt, den man auch schon bei jeder aufkommenden Unsicherheit in der Planungsphase unbedingt konsultieren sollte, kann dann die Interessen des Bauherrn gegenüber der Kommune, dem Architekten und eventuellen Dritten vertreten.

Weitere »Klassiker« in Sachen Öffentliches Baurecht sind Proteste gegen den Bau von Sportanlagen, Moscheen, Kindertagesstätten und auch Seniorenheimen in bestimmten Baugebieten - aber auch mangelnder oder vernachlässigter Brandschutz.

Und auch der Denkmalschutz ist häufiges Streitthema: Was darf der Eigentümer an seinem so geschützten Gebäude überhaupt noch verändern? Auch hier kann der Fachanwalt helfen.

Die Stadt Mainz, so Rechtsanwalt Baur, verfügt über ein sehr gutes und kompetentes Rechtsamt, das die Fälle genau prüft, bevor es aktiv wird. Auch für die Zusammenarbeit hat er nur Lob: Wenn Kompromisse möglich sind, findet man sie gemeinsam.

Privates Baurecht

Matthias Schnitzer
Matthias Schnitzer
Zu einem weiteren Gespräch treffe ich Rechtsanwalt Matthias Schnitzer. Er hat 2009 den theoretischen Teil des Fachanwaltslehrgangs »Bau- und Architektenrecht« bei der Deutschen Anwaltsakademie (DAA) erfolgreich abgeschlossen und arbeitet im Bereich »privates Baurecht«. Hier ist oft die Frage, ob der »Fusch am Bau« wirklich ein solcher ist - und wer in welchem Umfang gegebenenfalls Nachbesserungen veranlassen bzw. Schadensersatz leisten muss.

Am Beispiel eines BGH-Urteils (02.09.2010, AZ VII ZR 110/09) erläutert uns RA Schnitzer ein mögliches Procedere:

»Im Rahmen der Erbringung einer Werkleistung kann es vorkommen, dass im Falle von Mängeln die Verantwortlichkeit des Auftragnehmers oder Auftraggebers unklar ist. In dem besagten Fall kam es nach dem Einbau einer heizungstechnischen Anlage und nach Abnahme der Werkleistung zu Wanddurchfeuchtungen, die durch den Auftraggeber angezeigt wurden.

Der beklagte Werkunternehmer hatte daraufhin Maßnahmen zur Mängelbeseitigung davon abhängig gemacht, dass der Auftraggeber eine Erklärung abgibt, wonach der die Kosten der Untersuchung und weiterer Maßnahmen für den Fall übernimmt, dass der Werkunternehmer nicht für den Mangel verantwortlich ist. Hierauf reagierte der Aufraggeber nicht.

Der Werkunternehmer erschien nicht zur Mängelbeseitigung. Es kam - wie es kommen musste - zu einem weiteren ­Wasserschaden, für den der Auftrag­geber zu Recht Schadensersatz verlangte.

Der Bundesgerichtshof hatte entschieden, dass den Auftraggeber kein Mitverschulden an einem Wasserschaden trifft, der auf einem Mangel beruht, den der Unternehmer nicht beseitigt hat, weil der Auftraggeber eine entsprechende Erklärung nicht abgegeben hat. Das Gesetz sehe für den Fall, dass der Auftragnehmer im Ergebnis zu Recht in Anspruch genommen werde, bei der Inanspruchnahme jedoch unklar ist, ob der Auftragnehmer wirklich für den Mangel verantwortlich ist, eine Einschränkung des Mängelbeseitigungsrechts nicht vor. Das Risiko einer verweigerten Mängelbeseitigung trage in vollem Umfang der für den Mangel verantwortliche Werkunternehmer. Der Auftraggeber sei insbesondere nicht verpflichtet, nach erfolgter Abnahme selbst die Mängelursache zu erforschen, so der Bundesgerichtshof.«

Auch hier kann das weiter oben gesagte nur noch einmal bestätigt werden: Es lohnt sich immer, rechtzeitigen ein Fachanwalt zu Rate zu ziehen. Ist das Kind erst einmal in den Brunnen gefallen, kann nur noch Schadensbegrenzung versucht werden - die für den einzelnen leicht ziemlich kostspielig werden kann.

Mein Haus - Mein Auto - Mein Boot

Kunz Rechtsanwälte ist eine der führenden Kanzleien am Mittelrhein und blickt auf mehr als 35 Jahre erfolgreiche anwaltliche Beratung zurück. Im Jahre 2006 wurde am Standort Mainz eine Vor-Ort-Betreuung für die Mandanten aus der Rhein-Main-Region eingerichtet. RA Stefan Dausner (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht) und RA Dr. Karin Schenk (Fachanwältin für Bank- und kapitalmarktrecht) greifen oben genannten Slogan auf um auf einige Problemfelder hinzuweisen:

»Wer kennt diesen Slogan nicht? Um das Ziel »Mein Haus« zu erreichen, bedarf es einer sorgfältigen Planung: »Mein Haus« gibt es nicht von der Stange, es ist ein Unikat - einzigartig - eben ein Traumhaus. Der Weg dahin kann, im wahrsten Sinne des Wortes, steinig werden.

Ein rund um beratender Bauherr vermeidet Stolpersteine. Ein fachkundiger Rechtsanwalt liefert Antworten: Finanzierungs-, Planungs-, Architekten-, Kauf- und Bauverträge sowie die Vergabe müssen geprüft werden.

Wenn die Finanzierung platzt? Welche Rechte, welche Pflichten habe ich? Was ist bei Mängeln? Wichtig ist eine Vereinbarung über die Absicherung eigener Ansprüche, die seit dem 1. Januar 2009 zugunsten Bauherr und Unternehmer wesentlich gestärkt wurden. Guter Rat ist teuer - kein Rat ist teurer! Fragen Sie uns vor Vertragsabschluss, nachher kann es zu spät sein.«

Barrierefreies und energieeffizientes Bauen

bauen-trockenausbau Seit der Katastrophe in Japan hat das Nachdenken über eine sichere Energieversorgung an Fahrt gewonnen. Regenerativ und energieeffizient sind die Schlagworte, die man überall dazu hört, meistens ergänzt durch die Information, dass ein sehr großer Teil des deutschen Energieverbrauchs in Wohngebäuden durch Beheizen, Klimatisierung und den Stromverbrauch entsteht. Manch einer wird sich fragen, welchen Beitrag er leisten kann. Für die meisten gibt es viele Möglichkeiten, denn vier von fünf deutschen Haushalten, so schätzt man, wohnen nicht energieeffizient. Und nur eine von 100 Wohnungen ist barrierefrei und damit fürs selbstbestimmte Leben im Alter optimal geeignet.

Zeit, sich über lohnende Investitionen Gedanken zu machen. Weil aber viele Aspekte von der Wirtschaftlichkeit über Baurecht und Statik bis zur Bauphysik und den individuellen Ansprüchen hinein spielen, sollte der erste Schritt zur Sanierung oder beim Umbau die fachkundige Beratung und Planung sein - am besten vom Architekten oder Innenarchitekten. Als hersteller- und gewer­ke­unabhängige Experten für das gesamte Gebäude informieren sie über alle Möglichkeiten, stimmen Einzelmaßnahmen aufeinander ab und beraten herstellerunabhängig. Weil sie auch die Koordination und Organisation der Umsetzung übernehmen, ersparen sie dem Bauherrn Arbeit und eventuelle Streitigkeiten und bietet diesem Sicherheit.

Die KfW-Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet für solche Maßnahmen zinsvergünstigte Kredite bis zu 50.000 Euro oder einen Zuschuss von bis zu 5 Prozent der Kosten, maximal 2.500 Euro pro Wohneinheit. Auch die Landestreuhandbank Rheinland-Pfalz gewährt Kredite, allerdings abhängig vom Einkommen. So können ein barrierefreier Umbau und energiesparenden Maßnahmen verbunden werden. Zwei gute Gründe für eine Investition in die Zukunft.

miniBagno - Das Konzept für kleine Bäder

bauen-minibagno Über weitaus die Hälfte aller Bäder in Deutschland sind nur ungefähr sechs qm groß. Da braucht es schon besonderes Geschick bei der Einrichtung. »Abgestimmt auf Ihre persönlichen Anforderungen kommt Ihr kleines Bad ganz groß raus« sagt Thomas Schulze, seit 10 Jahren Geschäftsführer des MiniBagno-Studios am Fischtorplatz 11 in Mainz.

»Die Kunden staunen, was auf kleinem Raum alles möglich ist. Unsere kreativen Ideen verbunden mit immer neuen Produkten lassen aus kleinen Badezimmern Wohlfühloasen werden. Interessierte erhalten eine rundum stimmige Komplettlösung aus einer Hand. Wir planen Ihr Bad innerhalb einer Woche und das gratis«, verspricht der 37-Jährige. Der absolute Renner sind immer noch ebenerdige Duschen. Gerade ältere Menschen wissen es zu schätzen, wenn sie beim Duschen nicht über einen hohen Rand steigen müssen.

DER MAINZER rät: Wenn Sie ein neues Bad planen, schauen Sie zuerst am Fischtorplatz vorbei, Sie werden staunen, was es alles gibt. Jeden ersten Sonntag im Monat ist von 14-17 Uhr Schautag.

Instandsetzung des Gartens Mindert Steuerlast

Wer im Frühjahr seinen Garten auf Vordermann bringen will und dabei die Hilfe von einem Gärtner, Handwerker oder anderen Dienstleister in Anspruch nimmt, kann jährlich bis zu 1.200 Euro Steuern sparen. Darauf weist die Steuerberaterkammer Rheinland-Pfalz (SBK) hin.

»Pro Jahr ist ein Fünftel von höchstens 6.000 Euro bei Handwerkerkosten von der Steuer absetzbar. Hierunter fallen auch Arbeiten im Garten. Der Fiskus erkennt aber nicht alle in Auftrag gegebenen Gartenarbeiten an«, warnt SBK-Präsident Edgar Wilk.

So beteiligt sich das Finanzamt unter anderem bei Dienstleistungen wie dem Pflanzen einer Hecke, der Pflasterung von Wegen und Terrassen sowie dem Setzen eines Zauns oder dem Bau einer Grundstücksmauer. Auch Unkrautjäten, die Installation einer Beregnungsanlage und das Anlegen eines Gartenteichs sind steuerlich begünstigt. »Die hierbei anfallenden Materialkosten sind aber nicht steuerlich begünstigt«, betont Wilk. Und es müsse sich stets um Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handeln. Deshalb sind Arbeiten, die mit einem Neubau zusammenhängen nicht abzugsfähig. Hierzu zählt zum Beispiel der Anbau eines Wintergartens. Auch gilt der Steuervorteil nur, wenn die Arbeiten auf Privatgelände durchgeführt werden. Das Entfernen von Unkraut aus den Ritzen des öffentlichen Bordsteins vor dem eigenen Haus ist also nicht abzugsfähig. Der Kammerpräsident sagt: »Es gibt noch andere Stolperfallen bei der Abzugsfähigkeit von Gartenarbeit. Hier sollte sich jeder vorher genau informieren.«

Wichtig ist zudem, wer die Arbeiten im Garten ausführt. »Zahlungen an Nachbarskinder, die den Rasen gemäht haben, sind nicht abzugsfähig. Vom Finanzamt berücksichtigt werden nur Zahlungen an ordentlich gemeldete Unternehmen«, unterstreicht Wilk. Beachtet werden sollte auch, dass die erbrachten Leistungen nur gegen Vorlage einer Rechnung und Überweisungsbeleg von der Steuer absetzbar sind. Barzahlungen werden nicht anerkannt.

Schattenschön - dank Raum-Mass Schwöbel

Der Frühling - endlich sprießen die lang herbeigesehnten ersten Blüten in den Gärten. Kein Wunder, dass es uns jetzt wieder häufiger nach draußen zieht.

Wie steht es jedoch mit Ihrem Sonnenschutz? Gerade wenn die Sonne stärker wird, tut ein schattiges Plätzchen zum Verweilen gut. Dank neuartiger Technologien gibt es jetzt Markisen mit nanobeschichteten Stoffen, deren Anschmutzbarkeit dank »Lotus-Effekt« deutlich reduziert ist.

Auch für den Innenbereich ist die Auswahl an Sonnenschutzprodukten riesengroß.

Und wenn Sie sich in Ihren vier Wänden vor lästigen Plagegeistern schützen wollen - bei Raum-Mass Schwöbel finden Sie außerdem eine Vielzahl an individuellen Insektenschutzlösungen.

Küppers Immobilien

»Ideen brauchen Raum« - das ist das Motto von Ellen und Frank Küppers, die mit ihrer Firma Küppers-Immobilien IVD bereits seit 25 Jahren im Großraum Mainz sehr erfolgreich in den Bereichen Verkauf und Vermietung von Immobilien sowie großflächiger Gewerbevermietung mit Projektentwicklung tätig sind.

Um eine professionelle und kompetente Beratung zu gewährleisten stehen Ihnen im Küppers-Team Immobilienfachwirte, Kaufleute der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Dipl.-Bauingenieure und ein zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung zur Verfügung.

Ellen und Frank Küppers legen größten Wert auf professionelle Beratung der Eigentümer und ihrer Kunden- überzeugen Sie sich selbst im Immo-Center am Schillerplatz 12 in Mainz. Hier berät man Sie gerne über das gesamte Leistungsspektrum:

  • Verkauf und Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Kapitalanlagen
  • Verkaufswertgutachten / Verkehrswertgutachten
  • Kauf- und Verkaufsabwicklung von der professionellen Bewertung Ihrer Immobilie bis hin zum notariellen Kaufvertrag.
(mdl)